Tipos de extinción de condominio

Antes de entrar en las formas de extinción de un condominio, es útil entender los tipos de propiedades compartidas que existen. Según el tipo de condominio—ya sea vertical, horizontal o mixto—el proceso de extinción puede variar.

Cada uno de estos tipos tiene sus particularidades, y estas influyen en las diferentes opciones de disolución que exploraremos a continuación.

Hablando de condominios, debemos explicar brevemente los tipos de condominio con que podemos encontrarnos:

• Condominio Vertical: Este tipo de condominio está caracterizado por disponer de unidades de vivienda situadas en varios niveles, es decir, en edificios de varios pisos habitualmente. Cada unidad puede ser un apartamento o piso, y, generalmente, comparten áreas comunes tales como ascensores, pasillos o instalaciones recreativas.
• Condominio Horizontal: En este tipo de condominio las unidades de vivienda se disponen en un único nivel, usualmente en forma de casas o dúplex (las cuales disponen de su propio acceso y, también, comparten las áreas comunes, tales como jardines, piscinas o zonas recreativas.
• Condominio Mixto: Este condominio es una mezcla de los dos anteriores, así pues, combina elementos de ambos, pudiendo incluir tanto casas como apartamentos (ofreciendo una variedad de opciones de vivienda y espacios comunes).

Por supuesto, todo llega a su fin y, en ocasiones, los copropietarios querrán resolver el condominio. Esta extinción puede darse ante los siguientes supuestos:

• Que todos o alguno de los copropietarios no quiera/n seguir formando parte de la comunidad.
• Que el bien sea indivisible y, por ende, no pueda efectuarse un reparto.

Lo primero ante el caso de buscar extinguir una comunidad de bienes es, si el bien lo permite, dividirlo físicamente y adjudicar partes separadas a cada condueño. Cualquier copropietario tiene derecho a solicitar la división de bienes.

Este método es el menos común, pues, únicamente es viable si el bien puede dividirse sin perder su funcionalidad o valor, y esta situación no suele darse siempre.

La adjudicación se da en los procedimientos amistosos o de común acuerdo; se trata de cuando los copropietarios renuncian a sus derechos sobre el bien en favor de uno de ellos, que adquiere la parte de los demás, es decir, se adjudica el bien a uno de los condueños y este compensará económicamente al resto según el valor de las respectivas cuotas de cada uno.

Es un procedimiento que puede requerir de una tasación del bien para determinar el justo valor del mismo y evitar así posibles conflictos.

Otra de las opciones para extinguir el condominio consiste en la venta del bien compartido a un tercero, en cuyo caso, tras la venta, el precio obtenido se repartirá entre los copropietarios según las cuotas de participación de los mismos.

Se trata de una de las soluciones más comunes cuando los copropietarios no desean seguir compartiendo la propiedad o no consiguen llegar a un acuerdo sobre su uso.

Para aquellos casos en que no se produce un acuerdo entre los copropietarios de la comunidad de bienes, cualquiera de ellos puede acudir a la vía judicial y solicitar un procedimiento de subasta judicial para que se proceda a la venta del bien y se reparta el producto de la venta entre los condueños, quedando así disuelta la comunidad.

Este procedimiento, por cuanto implica la presencia de abogados, dictamen judicial y toda la burocracia pertinente, resulta más caro y también puede prolongarse en el tiempo.

Así pues, con este procedimiento, se expone el caso ante el juez, que decidirá si admite a trámite o no la demanda y, en caso de admitirse, dictará sentencia con una solución; tras esto se designará un perito que tase el valor del inmueble y, hecho esto, se procederá a la venta.

En caso de no haber posibles compradores ni acuerdo entre los condueños, será cuando se saque el bien a subasta judicial.

La extinción de un condominio puede darse en diversas situaciones, como herencias, divorcios o propiedades hipotecadas. Cada caso requiere distintos enfoques para dividir los bienes compartidos de forma justa. Veamos los casos más comunes y sus particularidades de cada uno ellos.

Tras el fallecimiento de una persona su herencia queda atrás y se procede al reparto de la misma entre los herederos, y puede suceder que los herederos (todos o parte de ellos) reciban un bien en copropiedad, creándose así un condominio sobre el mismo.

En este caso, los condueños pueden decidir extinguir el condominio para repartir la herencia de manera equitativa (mediante la venta del bien y la distribución del precio obtenido) o pueden acordar que se adjudique el bien a uno de los herederos indemnizando este de forma debida a los demás.

Para los casos de divorcio cuyo matrimonio se rigiera por el régimen de gananciales, la propiedad de los cónyuges sobre los bienes será compartida y por lo tanto habrá un condominio sobre cada bien en común, el cual, dado el divorcio, puede extinguirse adjudicando el bien a uno de los cónyuges (que deberá indemnizar al otro) o vendiéndolo y repartiendo el producto de la venta entre ambos.

Lo común es que este procedimiento de extinción forme parte del convenio regulador del divorcio, el cual deberá estar redactado de forma correcta para evitar conflictos.

Además, una extinción por divorcio conlleva que no deba tributarse en el IRPF por dichos bienes, pues ya formaban parte del patrimonio de los cónyuges y en forma de bien o de líquido lo siguen formando tras la extinción del condominio entre ellos a causa del divorcio.

Es probable que se de una extinción de condominio de un bien sobre el cual pesa una hipoteca, en estos casos no es imposible llevar a cabo la extinción pero, dicha situación, tiene sus propios inconvenientes.

Puede suceder que extingamos el condominio renunciando a nuestros derechos sobre el bien en favor de uno de los copropietarios, pero, el banco no está obligado a aceptar esto y, puede suceder que nos encontremos con que, una vez extinguido el condominio, continuemos siendo deudores de la hipoteca.

Para evitar esto, deberá solicitarse un nuevo préstamo al banco, en el cual el cedente de sus derechos de propiedad no figure como deudor, y este  deberá ser aprobado por el propio banco.

Los condominios se pueden extinguir de forma parcial en algunas situaciones, por ejemplo en el caso de las Herencias; es posible extinguir el condominio sobre un bien concreto o varios, y mantenerlo activo sobre otros bienes.