Extinción de condominio con Hipoteca: Consideraciones clave

En un condominio, dos o más personas comparten la propiedad de un mismo inmueble. Cuando se desea poner fin a esta copropiedad, una de las opciones más comunes es que uno de los copropietarios adquiera la parte del resto mediante una operación similar a una compraventa. Este procedimiento también se conoce como división de la cosa común

Previamente al inicio del procedimiento de la division proindiviso, lo ideal es hablar con la otra parte para poder llevar a cabo un proceso de extinción de mutuo acuerdo, así, todo será más ágil y evitaremos posibles conflictos.

Por lo general, los condominios están formados por hermanos o por una pareja. En el caso de los hermanos, puede ocurrir que alguno de ellos no desee conservar su parte sobre una o varias propiedades heredadas. Por otro lado, cuando se trata de una pareja que atraviesa una separación o divorcio, deja de tener sentido que ambos continúen compartiendo la titularidad del inmueble.

Cuando se desea llevar a cabo la extinción de condominio, y siempre que exista un acuerdo amistoso, una de las opciones más comunes es que los copropietarios negocien de buena fe para que uno de ellos adquiera las partes del resto. De esta forma, se unifica la titularidad del inmueble en una sola persona.

En casos donde hay más de dos copropietarios —por ejemplo, familiares que comparten una casa de vacaciones—, puede suceder que algunos quieran mantener la copropiedad mientras otros prefieren desvincularse. En estas situaciones, es posible negociar la venta de las partes indivisas al resto de titulares, quienes además cuentan con un derecho preferente de adquisición frente a terceros.

En algunos casos de extinción de condominio, el inmueble puede estar gravado con una hipoteca que aún no ha sido completamente amortizada. La existencia de esta deuda hipotecaria representa un obstáculo en el proceso, ya que, aunque se llegue a un acuerdo entre los copropietarios para extinguir la copropiedad, la entidad bancaria no está obligada a aceptarlo.

Esto significa que podríamos dejar de ser titulares del inmueble pero seguir figurando como deudores hipotecarios. En caso de impago, el banco podría reclamarnos el pago de la deuda, ya que seguiríamos respondiendo solidariamente. Es decir, la extinción del condominio no implica automáticamente la desvinculación de la obligación hipotecaria, salvo que la entidad financiera lo autorice expresamente.

Si deseamos desaparecer como deudores frente al banco, deberemos llevar a cabo una novación o subrogación de hipoteca en el contexto de una extinción de condominio.

La novación consiste en la modificación o renegociación de las condiciones iniciales de la hipoteca, incluyendo el cambio de titular. Para ello, la entidad deberá estudiar el caso y aprobar la operación.

La subrogación, aunque muy similar, se da cuando uno de los copropietarios asume el 100% de la titularidad y desea asumir la hipoteca restante como único deudor. También permite cambiar la hipoteca a otra entidad financiera si se han conseguido mejores condiciones.

En ambos casos, el banco debe dar su beneplácito. Esto no siempre ocurre, ya que la entidad puede negarse al perder deudores o por asumir riesgos y costes adicionales. Está en su derecho de imponer condiciones para aceptar la subrogación o novación. Por ello, se realiza una investigación financiera sobre el nuevo titular. Si su solvencia es aceptable, se formaliza la subrogación mediante escritura notarial, que debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.

En resumen, la diferencia entre novación y subrogación radica en que la primera es un cambio interno entre los titulares y la entidad, y la segunda puede implicar un nuevo titular o una nueva entidad bancaria.

En caso de que la novación o subrogación hipotecaria no sea viable o aceptada por la entidad bancaria, existen otras opciones a considerar para llevar a cabo la extinción del condominio. A continuación, te explicamos las más habituales y cómo pueden facilitar la desvinculación hipotecaria o la resolución de la copropiedad.

Una vez tomada la decisión de extinguir el condominio entre hermanos, es importante conocer las distintas modalidades de extinción del proindiviso. Estas pueden clasificarse según si implican o no una compensación económica entre las partes. La elección de una u otra dependerá del tipo de acuerdo al que lleguen los copropietarios y de las circunstancias particulares del caso.

También existe la opción de extinguir el condominio sin modificar la hipoteca, es decir, manteniendo las condiciones originales aunque uno de los copropietarios deje de ser titular del inmueble. En estos casos, lo habitual es que quien cede su parte reciba una compensación económica.

Hay una serie de gastos e implicaciones tributarias relativas a la extinción de condominio con hipoteca:

Optar por la extinción de condominio en lugar de una compraventa puede ofrecer ventajas fiscales significativas:

• Solo se paga el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que suele ser más económico que otros tributos.
• En una compraventa, se debe abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), generalmente con un tipo más elevado.
• En la extinción de condominio, no se paga el Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) o plusvalía municipal, ya que no se considera una transmisión patrimonial.
• No se tributa en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF), pues la división de la cosa común no genera una alteración patrimonial.

Por todo ello, la extinción de condominio es una opción más ventajosa desde el punto de vista fiscal cuando se busca reorganizar la titularidad de un inmueble entre copropietarios.

Desde Herranz Ramia, te recomendamos contar con el asesoramiento de un abogado experto en derecho civil en todo momento, incluida la fase de negociación con el resto de cotitulares. De este modo, se garantiza que todo quede claro, se resuelvan las dudas, se cumpla con la legalidad y se logre alcanzar un acuerdo beneficioso para todas las partes.

Incluso durante las negociaciones sobre la extinción, puede resultar útil contar con la presencia de un mediador profesional, que facilite el diálogo, evite conflictos y contribuya a alcanzar un acuerdo pacífico y justo entre copropietarios.