Extinción de condominio entre hermanos: Guía completa

La extinción de condominio entre hermanos permite resolver una copropiedad heredada de forma legal y sencilla. Descubre cómo funciona, qué impuestos se pagan y qué hacer si no hay acuerdo. Todo actualizado a 2025.

La extinción de condominio entre hermanos es un proceso legal para dividir una propiedad heredada que está en copropiedad. Puede hacerse de mutuo acuerdo (con o sin compensación económica) o por vía judicial. Implica trámites notariales y el pago de impuestos como el IAJD o el ITP. Es fundamental asesorarse legalmente para evitar conflictos y asegurar una división justa.

Si quieres conocer con más detalle cómo se realiza la división de la cosa común y qué pasos seguir según tu situación específica, puedes consultar esta guía completa con ejemplos prácticos y casos reales.

Existen diversas situaciones que pueden dar lugar a un condominio entre hermanos, aunque la más habitual suele producirse a raíz de una sucesión. Del mismo modo, también son varias las razones que pueden llevar a los hermanos a querer extinguir dicha situación de copropiedad:

• Disputas por el uso de la propiedad: cuando es necesario turnarse o establecer horarios para su uso, pero no se logra alcanzar un acuerdo.
• Herencias y bienes indivisibles: cuando los hermanos heredan conjuntamente una propiedad indivisible, lo que dificulta su disfrute o gestión compartida.
• Venta o liquidación por consenso: cuando los copropietarios, de mutuo acuerdo, desean vender el bien o que uno de ellos adquiera la parte del resto para convertirse en único titular.
• Conflictos familiares: cuando existen tensiones o malas relaciones entre los hermanos que impiden una convivencia patrimonial pacífica.

Una vez tomada la decisión de extinguir el condominio entre hermanos, es importante conocer las distintas modalidades de extinción del proindiviso. Estas pueden clasificarse según si implican o no una compensación económica entre las partes. La elección de una u otra dependerá del tipo de acuerdo al que lleguen los copropietarios y de las circunstancias particulares del caso.

Este suele ser el medio más habitual para extinguir el condominio, y consiste en obtener un precio a cambio de ceder la parte correspondiente del bien a otro hermano o a un tercero. Las principales formas de llevar a cabo este procedimiento son:

Una de las opciones más sencillas consiste en acordar la venta del bien a un tercero y repartir el dinero obtenido de forma equitativa entre los copropietarios.

Puede ocurrir que no todos los hermanos deseen vender su parte del bien. En tal caso, el hermano interesado en salir del condominio puede vender su participación a un tercero. No obstante, el resto de copropietarios cuentan con los siguientes derechos:

• Derecho de tanteo: otorga preferencia a los hermanos para adquirir la parte en venta en las mismas condiciones ofrecidas al tercero, siempre que se ejerza antes de la venta.
• Derecho de retracto: permite a los copropietarios sustituir al comprador una vez realizada la venta, si no se les notificó previamente, respetando las condiciones pactadas.

Otra alternativa es que uno de los hermanos se adjudique la parte del resto, compensándoles económicamente. También es posible realizar un intercambio de bienes si se tienen otras propiedades en común, de modo que cada uno se quede con una propiedad individual.

En caso de desacuerdo entre los hermanos, cualquiera de ellos puede acudir a la vía judicial. El juez podrá ordenar la venta del bien en subasta pública y repartir entre los copropietarios el importe obtenido. Sin embargo, esta opción suele ser la menos recomendable, ya que implica costes judiciales y existe el riesgo de que el bien se venda por debajo de su valor de mercado.

Es una de las opciones a tener en cuenta en caso de haber un consenso entre los cotitulares, quienes podrán dividir el bien sin necesidad de pagar nada extra. Para poder evitar conflictos futuros, si se opta por esta modalidad, se deberá hacer constar formalmente y por escrito qué partes corresponden a cada hermano.

A continuación te detallamos qué pasos deberías seguir si deseas extinguir el condominio con tus hermanos para que todos quedéis contentos:

Es fundamental que todos los copropietarios estén de acuerdo en la delimitación y división del bien para evitar conflictos futuros. En caso de que el bien sea divisible, debe establecerse claramente cómo se distribuyen las partes entre los hermanos; si no lo es, será necesario concretar los horarios de uso, la adjudicación o cualquier otra fórmula acordada. Para evitar malentendidos o disputas, se recomienda dejar todos los acuerdos redactados de forma clara y precisa. Lo más aconsejable es formalizar estos pactos mediante un contrato de extinción de condominio firmado ante notario e inscribirlo en el Registro de la Propiedad para dotarlo de plena validez legal.

Antes de considerar la vía judicial, es recomendable priorizar el consenso y mantener una comunicación abierta y respetuosa entre los hermanos. Hablar con claridad sobre las expectativas de cada uno respecto a la extinción del condominio permite negociar en buenos términos y encontrar una solución razonable para todas las partes. Es fundamental evitar decisiones unilaterales; cualquier acuerdo debe ser fruto del diálogo y estar consensuado entre todos los copropietarios para prevenir malentendidos y posibles tensiones familiares.

En caso de desacuerdo o para prevenir que surjan conflictos, es aconsejable contar con la ayuda de un experto en mediación, quien puede facilitar la comunicación entre las partes y contribuir a alcanzar una solución justa y equilibrada para todos. La intervención de un profesional neutral puede marcar la diferencia en la resolución pacífica del proceso.

Es importante ajustarse a lo establecido por la ley en el momento de realizar el reparto, teniendo en cuenta tanto los derechos como las necesidades de cada hermano. El diálogo y la voluntad de alcanzar un consenso equitativo son fundamentales para que todas las partes queden satisfechas con el acuerdo. Para facilitar este proceso, se recomienda realizar una tasación profesional del bien, que permita determinar su valor real y, a partir de ahí, establecer una división justa y proporcional.

Un buen abogado experto en derecho inmobiliario y concretamente en extinciones de condominio garantizará que el proceso cumpla con todos los requisitos legales y así evitar problemas futuros. Además, te indicará cómo proceder con los trámites y procedimientos pertinentes, y resolverá cualquier duda que pueda surgirte durante el proceso

Llevar a cabo una extinción de la cotitularidad sobre un inmueble lleva aparejado el pago de una serie de impuestos, por ello, es importante asegurarse de que los implicados comprenden las obligaciones tributarias asociadas al proceso.

Ya hemos tratado la extinción y los consejos o pasos a seguir para llevarla a cabo, a continuación, te detallamos los aspectos más relevantes a nivel legal y fiscal.