Extinción de condominio entre hermanos

La extinción de condominio entre hermanos permite resolver una copropiedad heredada de forma legal y sencilla. Descubre cómo funciona, qué impuestos se pagan y qué hacer si no hay acuerdo. Todo actualizado a 2026.

Si buscas el procedimiento con independencia de quiénes sean los copropietarios, consulta nuestra guía general sobre extinción de condominio.

La extinción de condominio entre hermanos es un proceso legal para dividir una propiedad heredada que está en copropiedad. Puede hacerse de mutuo acuerdo (con o sin compensación económica) o por vía judicial. Implica trámites notariales y el pago de impuestos como el IAJD o el ITP. Es fundamental asesorarse legalmente para evitar conflictos y asegurar una división justa.

Existen diversas situaciones que pueden dar lugar a un condominio entre hermanos, aunque la más habitual suele producirse a raíz de una sucesión. Del mismo modo, también son varias las razones que pueden llevar a los hermanos a querer extinguir dicha situación de copropiedad:

• Disputas por el uso de la propiedad: cuando es necesario turnarse o establecer horarios para su uso, pero no se logra alcanzar un acuerdo.
• Herencias y bienes indivisibles: cuando los hermanos heredan conjuntamente una propiedad indivisible, lo que dificulta su disfrute o gestión compartida.
• Venta o liquidación por consenso: cuando los copropietarios, de mutuo acuerdo, desean vender el bien o que uno de ellos adquiera la parte del resto para convertirse en único titular.
• Conflictos familiares: cuando existen tensiones o malas relaciones entre los hermanos que impiden una convivencia patrimonial pacífica.

Una vez tomada la decisión de extinguir el condominio entre hermanos, es importante conocer las distintas modalidades de extinción del proindiviso. Estas pueden clasificarse según si implican o no una compensación económica entre las partes. La elección de una u otra dependerá del tipo de acuerdo al que lleguen los copropietarios y de las circunstancias particulares del caso.

Este suele ser el medio más habitual para extinguir el condominio, y consiste en obtener un precio a cambio de ceder la parte correspondiente del bien a otro hermano o a un tercero. Las principales formas de llevar a cabo este procedimiento son:

Una de las opciones más sencillas consiste en acordar la venta del bien a un tercero y repartir el dinero obtenido de forma equitativa entre los copropietarios.

Puede ocurrir que no todos los hermanos deseen vender su parte del bien. En tal caso, el hermano interesado en salir del condominio puede vender su participación a un tercero. No obstante, el resto de copropietarios cuentan con los siguientes derechos:

• Derecho de tanteo: otorga preferencia a los hermanos para adquirir la parte en venta en las mismas condiciones ofrecidas al tercero, siempre que se ejerza antes de la venta.
• Derecho de retracto: permite a los copropietarios sustituir al comprador una vez realizada la venta, si no se les notificó previamente, respetando las condiciones pactadas.

Otra alternativa es que uno de los hermanos se adjudique la parte del resto, compensándoles económicamente. También es posible realizar un intercambio de bienes si se tienen otras propiedades en común, de modo que cada uno se quede con una propiedad individual.

En caso de desacuerdo entre los hermanos, cualquiera de ellos puede acudir a la vía judicial. El juez podrá ordenar la venta del bien en subasta pública y repartir entre los copropietarios el importe obtenido. Sin embargo, esta opción suele ser la menos recomendable, ya que implica costes judiciales y existe el riesgo de que el bien se venda por debajo de su valor de mercado.

Es una de las opciones a tener en cuenta en caso de haber un consenso entre los cotitulares, quienes podrán dividir el bien sin necesidad de pagar nada extra. Para poder evitar conflictos futuros, si se opta por esta modalidad, se deberá hacer constar formalmente y por escrito qué partes corresponden a cada hermano.

Cuando la copropiedad existe entre hermanos, especialmente si procede de una herencia, conviene definir desde el principio qué quiere hacer cada uno con el inmueble. Algunos pueden querer vender, otros conservar su participación y otro puede estar interesado en adjudicarse la propiedad.

Lo primero es determinar el valor del bien y las cuotas que corresponden a cada hermano. A partir de ahí puede acordarse la venta del inmueble, la adjudicación a uno de ellos con compensación económica al resto o cualquier otra fórmula aceptada por todos.

Si no existe acuerdo, cualquiera de los copropietarios puede solicitar la división de la cosa común por vía judicial. En estos casos, la falta de consenso puede terminar en la venta o subasta del inmueble.

También conviene revisar las consecuencias fiscales y documentar correctamente cualquier acuerdo alcanzado entre los hermanos, especialmente cuando la copropiedad procede de una herencia.

Ya hemos tratado la extinción y los consejos o pasos a seguir para llevarla a cabo, a continuación, te detallamos los aspectos más relevantes a nivel legal y fiscal.