Extinción de Condominio

Antes de proceder a su extinción, debemos tener claro qué es y que conlleva un condominio y la extinción del mismo, pues es bastante probable que hayan dudas a respecto. Por tanto vamos a intentar aclararte lo básico, y si aún así te queda alguna no dudes en contactar con nuestros expertos civilistas.

Entendemos por tal el derecho real de propiedad sobre una cosa que por no poder ésta dividirse pertenece a varias personas a partes iguales (salvo que la ley diga lo contrario). La figura jurídica del condominio se enmarca dentro de lo que conocemos como comunidad de bienes.

Deberá realizarse un convenio de uso y goce para repartir/establecer los mismos respecto cada condómino.

La disolución o extinción de condominio se lleva a cabo con el objetivo de poner fin a una situación de copropiedad de una comunidad de bienes.

Con dicha disolución un de las partes, o varias, cede su parte de la propiedad de la cosa objeto de tal acción a otra parte, pasando esta última a convertirse en la única propietaria. Esto suele hacerse a cambio de una contraprestación económica consistente en el equivalente del valor de la parte entregada.

A tenor literal del rtículo 400 de nuestro Código Civil: Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. (…).

Así pues, se entiende que la división de la cosa común es un procedimiento que puede ser iniciado por cualquiera de las partes en cualquier momento para que se declare la disolución de esa comunidad de bienes sobre cosa indivisible entre las partes.

Lo que se solicitará con ella será la adjudicación de la cosa a una de las partes, o en caso de no adjudicarse que se proceda a su venta en subasta judicial repartiendo entre los condóminos el precio obtenido en proporción a sus participaciones (después de deducir los gastos que dicho procedimiento origine, y el pago de la hipoteca que gravara la finca si ese fuere el caso).

La extinción de condominio entre hermanos se da usualmente tras una herencia en la cual se cede la titularidad de un mismo bien indivisible, usualmente una propiedad, a compartir entre varios hermanos.

Es probable que alguno de los hermanos no desee que el otro ocupe efectivamente la vivienda, al igual que puede ocurrir en un caso de divorcio o separación entre un matrimonio. La solución más efectiva dado este caso será pues la extinción del condominio entre hermanos de dicho bien.

En el caso de un divorcio en que se haya liquidado la sociedad de bienes gananciales, si la hubiere, no cabrá hablar de disolución de condominio, pues en la liquidación ya se habrá hecho reparto de lo que a cada cónyuge corresponde. Si cabrá sin embargo la extinción si aún no se hubiese llevado a cabo la liquidación de los gananciales.

El único requisito para poder recurrir a esta vía es que exista un condominio previo sobre un bien y una causa justificada para recurrir a éste. Nos remitimos nuevamente al art. 400 CC.

En primer lugar, a la hora de extinguir el proindiviso se debe atender a si el bien es divisible o indivisible.

En el primer caso la extinción se puede llevar a cabo mediante negocio jurídico entre todos los cotitulares formalizado en escritura pública o mediante procedimiento judicial si no hubiere acuerdo, también cabe la posibilidad de vender.

En el segundo caso se podrá extinguir voluntariamente, mediante acuerdo privado entre los copropietarios, o si no mediara acuerdo a través de procedimiento judicial.

Así pues, en caso de un bien indivisible podrá procederse de forma voluntaria por dos vías:

• Mediante una escritura de compra-venta firmada ante notario. Repartiendo a cada condómino su parte correspondiente.
• Pactando una extinción del condominio. Cediendo a una de las partes la titularidad del bien a cambio del valor de la misma.

En segundo lugar, previo a la selección de una de éstas vías de extinción, deberá haber acuerdo entre las partes. Si no lo hubiere, y como se ha mencionado anteriormente, se acudiría a la vía judicial para que se lleve a cabo la venta por subasta del bien en pro de su posterior reparto.

La respuesta es sí, y de hecho bastante gente opta por esta opción como medida para ahorrarse problemas o ante el no alcanzar un acuerdo con las otras partes. Puedes vender tu parte a otro de los condóminos o a un tercero.

Atendiendo al tema de los impuestos, la extinción del condominio es la vía más económica. Los impuestos a pagar por extinción de condominio respecto a una compraventa son varios.

• Extinción de condominio ITAJD. Se aplica según la comunidad entre el 0’5% y el 1%. Pero se deberán incluir los gastos de notario.
• Extinción de condominio IRPF. Por lo general la disolución del condominio no hay que declararla ya que no suele producir incrementos ni disminuciones patrimoniales, por tanto no se deberá pagar por la exención de condominio impuesto a hacienda.
• Extinción de condominio plusvalía (IIVTNU). En caso de ser efectuada la venta en favor de los partícipes que integran el condominio no tributará, el vendedor quedará exento de abonar este impuesto.

Así pues los gastos por extinción de condominio son vario entre impuestos, notario y documentos, pero sigue siendo la vía más rápida y normalmente la más económica.

Para resolver dudas o ver que te conviene en tu caso concreto no dudes en contactar con nuestros expertos para que te asesoren