Causas de la extinción de condominio

A lo largo de mi carrera como abogado especializado en derecho de propiedad, he tenido la oportunidad de acompañar a muchos copropietarios en el proceso de extinción de sus condominios.

Aunque cada caso tiene sus particularidades, existen factores recurrentes que suelen llevar a esta decisión. En este artículo, quiero compartir con vosotros las principales razones detrás de la disolución de un condominio y cómo pueden afectar a quienes comparten esta propiedad, basado en mi experiencia y en las situaciones que he presenciado a lo largo de los años.

Cuando hablamos de extinción de condominio hacemos referencia al proceso legal empleado para poner fin a la copropiedad de un bien inmueble. Existen varias razones por las cuales se puede llevar a cabo este proceso, así pues, las principales causas son las siguientes:

• Abandono, destrucción o usucapión del bien.
• Renuncia del bien y los derechos sobre el mismo por parte de uno de los titulares en favor de otro de los copropietarios.
• Venta del bien a un tercero, y reparto del importe obtenido entre los condueños.
• División del bien común por parte de cualquiera de los condueños. Con este procedimiento que se lleva a cabo por vía judicial se extingue la comunidad de bienes. Si el bien resulta divisible, se dividirá y repartirá entre los interesados; si, por el contrario, se tratara de un bien indivisible, se procederá a la venta del mismo y se repartirá el precio obtenido entre los interesados, o se lo podrá quedar uno de los condueños indemnizando al resto por sus partes correspondientes.

La venta del bien es una de las formas más comunes de extinguir el condominio. Usualmente se vende a terceros para evitar posibles disputas entre los condueños.

Se procede pues a la venta del bien y el dinero obtenido por la misma se distribuye entre los copropietarios de acuerdo a sus respectivas cuotas de participación (pues, no tienen por que ser necesariamente a partes iguales, ya que uno de los copropietarios puede tener una mayor parte que el resto).

Otra de las causas más habituales es que uno de los copropietarios adquiera la totalidad del bien, en cuyo caso dicho copropietario que se queda con el bien debe indemnizar a los demás según sus cuotas de propiedad.

Cabe también la posibilidad de recurrir a la división del bien cuando esta sea posible. Así pues, el inmueble puede dividirse físicamente en partes proporcionales a las cuotas de cada copropietario. Esta opción es viable, principalmente, en terrenos y propiedades grandes.

No obstante, no será posible la división si con la misma no pudiera satisfacerse el uso para el que está destinado el bien. Un ejemplo de indivisión sería el caso de 3 hermanos que han heredado el piso donde vivían sus padres, no cabe la división porque en tal caso no podría destinarse al uso para el que fue concebido (vivienda).

Cabe la opción de que los interesados lleguen a un acuerdo para la extinción del condominio sin necesidad de vender o dividir la propiedad; si este fuera el caso, dicho acuerdo deberá formalizarse ante notario para adquirir validez.

Como hemos indicado anteriormente, en caso de no alcanzar los condueños acuerdo alguno, podrá cualquiera de ellos solicitar la intervención judicial. El juez determinará la mejor manera de extinguir el condominio, ya sea mediante venta, adjudicación o división del bien en cuestión.