Reclamación de gastos hipotecarios: la guía definitiva.

Si has comprado tu casa con la ayuda de un préstamo hipotecario cabe la posibilidad de que te hayan hecho pagar los ya conocidos gastos de hipoteca.

Si no sabes lo que son, a continuación, te damos los detalles y te explicamos cómo reclamarlos, que cantidad puedes reclamar, que procedimiento seguir, etc.

Así que, si no estabas al tanto en este tema, tienes la excusa perfecta para informarte y si eres uno de los afectados llevar a cabo la correspondiente reclamación; pues se trata de un proceso bastante sencillo y aún estás a tiempo de recuperar lo que te pertenece.

Los Gastos Hipotecarios, ¿qué son?

Al formalizar una hipoteca se deben cubrir una serie de gastos adicionales, tanto previos a la concesión de ésta como posteriores a la misma, tales gastos son los que ya conocemos como los famosos gastos hipotecarios.

Durante la formalización de los contratos de préstamo con garantía hipotecaria se ha venido incluyendo usualmente en los mismos una cláusula unilateral por parte de las entidades bancarias mediante la cual se delegaba exclusivamente el pago de dichos gastos hipotecarios en la parte prestataria de este contrato; atribuyéndole pues mediante la cláusula el pago de los impuestos, porcentajes y gastos derivados de la preparación de la hipoteca, su formalización, su subsanación y/o modificación, etc.

Pero también del pago y reintegro proveniente del contrato, su constitución, conservación y cancelación, así como de los gastos y comisiones derivados del seguro de daños del prestatario.

El acarreamiento de dichos pagos no debería recaer en exclusiva sobre el hipotecado, pues además, los principales interesados en que se registre una escritura hipotecaria son los propios bancos; además, según el arancel de notarios y registradores, la obligación de pago recae sobre la persona o entidad en favor de la cual se inscribe el derecho o que solicite una certificación (es decir, la entidad bancaria pertinente).

Pero la legitimidad de dicha cláusula de gastos hipotecarios no se había puesto en duda hasta el apogeo por la revisión por parte del Tribunal Supremo de otras cláusulas tales como la archiconocida cláusula suelo.

La suma de estos gastos supone alrededor de un 10% del importe de la vivienda, que, además, para poder adquirirla deberemos abonar también un 20% del valor de la misma para cubrir los primeros gastos de la hipoteca (pues los préstamos bancarios suelen ofrecer tan sólo el 80% del precio de la misma).

¿Qué gastos hipotecarios se pueden reclamar al banco?

Los gastos de hipoteca a los cuales nos venimos refiriendo en concreto son los siguientes:

  • Previos a la concesión de la hipoteca: Los gastos de tasación, pues es obligatoria la valoración de la vivienda a hipotecar por parte de una entidad tasadora inscrita y registrada en el Banco de España; y esta valoración tendrá 6 meses de validez. La entidad financiera deberá solicitar también una nota del Registro de la Propiedad con finalidad de poder cotejar todos los datos pertinentes.
  • Además, es posible que se den otros gastos previos tales como los derivados de conseguir un estudio de las condiciones financieras del solicitante, o de la tramitación y redacción de la hipoteca.
  • Una vez concedida la hipoteca: Se deberá abonar la comisión de apertura, que ronda entre el 0’5% y el 2% del valor del préstamo hipotecario concedido, aunque viene señalada por la entidad bancaria y es posible que en ocasiones no suponga coste alguno.
  • También los gastos notariales por constitución de la hipoteca, que están sujetos a normativa estatal y son actualizados anualmente; los gastos u honorarios ocasionados por la inscripción de la hipoteca en el Registro de la Propiedad, también sujetos a normativa estatal y actualizados de forma anual; la liquidación del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que debe ser abonado cada vez que se suscriba un documento notarial de inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad, será un porcentaje de la totalidad del préstamo fijado por cada Comunidad Autónoma (oscilará entre el 0’5% y el 1’5% del valor del préstamo); y los gastos de gestoría, cuando hubiera mediado ésta por imposición de la entidad bancaria.

Todos los gastos mencionados han de correr por cuenta de los bancos y son por lo tanto reclamables si eres tú quien los ha debido abonar.

¿Cómo sé si me han cobrado estos gastos?

Para averiguar si el banco ha estado poniendo en ti la carga de estos pagos sólo debes acudir a la escritura del préstamo. Al revisarla veremos que muy probablemente se haya incluido una cláusula (usualmente la quinta) en que el banco indica que todos aquellos gastos derivados de la escritura van a cargo del cliente solicitante de la hipoteca.

Los gastos hipotecarios y el Tribunal Supremo.

En el primer caso llegado al Tribunal Supremo sobre las cláusulas de gastos hipotecarios, éste basándose principalmente en lo estipulado en la Ley para la Defensa de Consumidores y Usuarios desglosó los gastos e hizo un análisis de los mismos y de su naturaleza, llegando a la conclusión de que parte de estos gastos deben ser abonados por la entidad bancaria o, subsidiariamente, a medias entre ambas partes.

En el caso de los gastos notariales y registrales dice el Supremo que “atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho”, considerando como máximo interesado a la entidad bancaria pertinente. Por lo tanto, en lo referente a estos gastos el Supremo considera abusiva la cláusula.

En lo referente al IAJD, concluye el Supremo que “la entidad prestamista no queda al margen de los tributos que pudieran devengarse con motivo de la operación mercantil, sino que, al menos en lo que respecta al impuesto sobre actos jurídicos documentados, será sujeto pasivo en lo que se refiere a la constitución del derecho y, en todo caso, la expedición de las copias, actas y testimonios que interese y que, a través de la cláusula litigiosa, carga indebidamente sobre la otra parte contratante”, sin embargo la jurisprudencia cambió la postura de su fallo en varias ocasiones posteriores; así pues, finalmente el 8 de noviembre de 2018 ante la inseguridad jurídica creada, modificó el Gobierno por Real Decreto el art 29 de la Ley del Impuesto, estableciendo que “cuando se trate de escrituras de préstamo con garantía hipotecaria, se considera sujeto pasivo al prestamista” (modificación que solo será aplicable a las escrituras públicas que hayan sido otorgadas a partir del 10 de noviembre de 2018).

Toda la polémica acaecida ha dado como resultado que los bancos modifiquen la cláusula y opten por distribuir los gastos del IAJD (en lugar de dejarlos exclusivamente sobre el cliente) de acuerdo a los pronunciamientos judiciales.

Actualmente continúa sin existir un verdadero reparto de los gastos, pues los bancos han introducido cambios en estas problemáticas cláusulas para tranquilizar al cliente, pero éstas continúan siendo abusivas por continuar imponiendo al cliente el pago de todos los gastos hipotecarios cuando la mayoría corresponden al banco.

¿Cómo reclamar los gastos de la hipoteca?

Es recomendable dirigir de forma previa un requerimiento a la entidad financiera, mediante reclamación al Servicio Técnico del Banco solicitándole el reembolso de las cantidades pagadas de más, el banco dispondrá entonces de un mes para contestar; en caso de ser este rechazado o no contestado se procederá a la demanda judicial y si posteriormente se condena a la entidad, la Ley de Enjuiciamiento Civil obliga a los jueces a imponerles a las entidades las costas del proceso.

En la demanda se deberán incluir copias de la escritura de la hipoteca, de las facturas del notario, del registro y de la gestoría, así como, de la liquidación del impuesto. Si te falta alguna factura siempre puedes pedirla a la notaría que gestionó el trámite.

La reclamación se podrá hacer tanto presencial (acudiendo a la oficina de nuestro bufete) como online (a través de nuestra página web o correo electrónico).

El plazo de reclamación de los gastos de hipoteca se iniciará en el momento en que termines de pagar o canceles el préstamo.

¿Prescribe la reclamación de los gastos? ¿Y si la hipoteca está ya cancelada?

La abusividad de la cláusula conlleva su nulidad y en consecuencia su imprescriptibilidad.

Si la reclamación se realiza por la vía civil no hay pues plazo de caducidad para reclamar los gastos de hipoteca, esto significa que, podrás reclamarlos sin importar cuando se constituyó la hipoteca o si esta ha sido cancelada, novada o subrogada, pues de igual manera fuiste tú quien los asumió.

Mientras se haya incluido la cláusula no hay límite temporal para realizar reclamación.

Eso sí, los gastos por cancelación, en caso de la misma, corresponden al cliente.

¿Cuánto puedo reclamar?

La cantidad a reclamar puede rondar entre los 2000€ y los 4000€ en total por cada escritura. Por supuesto, la cantidad final dependerá en parte de cuál sea la entidad bancaria en que solicitaste el préstamo hipotecario y de la Comunidad Autónoma en que se encuentre.

 

Ahora que ya eres conocedor de cómo está el tema, no dudes en contactarnos para resolver cualquier duda que te haya podido surgir o para empezar con los trámites de reclamación.

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