El Tribunal Supremo consolida la nulidad de las clausulas suelos
Las cláusulas suelo son unas disposiciones de los contratos hipotecarios que fijan un interés mínimo mensual a pagar (de las hipotecas), lo cual impide a los contratantes (o hipotecados) salir beneficiados de las caídas del euríbor.
Dichas cláusulas fueron ideadas por los bancos allá por 2009 a raíz de las grandes bajadas del euríbor en España producidas por la crisis con la idea de no perder dinero, así pues, fijando un tope mínimo (o suelo), por más que baje el euríbor, como está desde hace años, el hipotecado no pagará menos de ese mínimo establecido, es decir, no se verá beneficiado de esas rebajas en las cuotas del préstamo.
Encontramos también las llamadas cláusulas techo o topes máximos, pero de poco sirven cuando se fijan por encima de los máximos alcanzados en España por el euríbor en estos últimos años.
Según lo establecido por el Banco de España y por la Ley Hipotecaria, así admitido por el Tribunal Supremo, no cabe discutir la legalidad de las cláusulas suelo sino su transparencia. Así pues, es legal incluirlas en los contratos, pero se considerarán ilegales aquellas abusivas así como aquellas en las que el banco no haya informado debidamente de su presencia. Este tipo de cláusulas deben tratarse como lo que son, un elemento principal del contrato y no uno secundario; así pues, hoy en día resulta obligatorio para las entidades financieras el hecho de entregar a sus posibles futuros afectados un folleto donde se informe de forma clara de las condiciones de los préstamos.
Muchos clientes firmaron y firman las hipotecas sin conocer qué son las cláusulas suelo y cuáles son sus consecuencias, esto ha derivado en ciertos casos en que tal cláusula sea tachada de abusiva o “poco transparente”, siendo posible pues reclamar judicialmente su eliminación, con altas probabilidades de éxito.
Llegamos aquí al punto en que nos preguntamos: ¿Cómo se si tengo en mi contrato una cláusula suelo? Pues bien, aparecen en las escrituras del préstamo identificadas en epígrafes bajo el título de “límites a la aplicación del interés variable”, “límite de la variabilidad” o “tipo de interés variable”. Se trata de unas pocas líneas donde se establece el tipo de interés mínimo, algo similar a lo siguiente: “en ningún caso el tipo de interés nominal anual resultante de cada variación podrá ser superior al 12’5% ni inferior al 3’5%”.
Como ya ha mencionado nuestro equipo de Abogados Castellón mencionado, las cláusulas suelo aparecen en los contratos de crédito hipotecario, que no en las escrituras de compra-venta de la vivienda; en muchas ocasiones no se dispone del primero, que para conseguirlo deberá solicitarse al notario que lo hizo. El precio de éste variará en dependencia al número de páginas del mismo (puede estar en torno a unos 100.-€).
Podemos denotar la presencia de la cláusula suelo en algún apartado de los siguientes:
Cargas. Especialmente si se trata de una hipoteca de subrogación.
Estipulaciones / Otorgamientos.
Cláusulas financieras. En muchas escrituras aparece en la denominada “cláusula financiera tercera bis”, en el punto donde se establece el tipo de interés variable de la hipoteca, el cual existe como contrapartida al tipo de interés fijo (puesto que en tal caso se pagaría siempre el mismo tipo de interés pese a las variaciones del mercado).
En caso de no poder localizar la cláusula, lo cual no resulta extraño, se recomienda revisar el último recibo bancario del pago de la hipoteca. Aquí debe comprobarse que el tipo de interés que aparezca coincida con la suma del euríbor y el diferencial pactado, si no coincide ése es el suelo.
Por ejemplo: Si se ha firmado un interés de euribor + 0,60 (que a fecha de hoy está al -0,013) y en cambio en el recibo figura un tipo del 2,50%, esto quiere decir que se está aplicando ese suelo de hipoteca, ya que la suma de los dos valores anteriores estaría por debajo de esa cantidad (en el 0,587%).
Llegados a este punto, y sabiendo que tenemos un suelo en la hipoteca, toca hablar respecto de las reclamaciones (y es que no todo el mundo puede reclamar con éxito por una cláusula suelo).
En primer lugar, los abogados concuerdan en que si se tiene suelo en el contrato de la hipoteca se ha de intentar llegar a un acuerdo con la entidad financiera que lo ha aplicado, fuera del proceso judicial, para negociar su eliminación. Pese a esto, no siempre se soluciona sin llevar el caso a juicio.
Esto es lo que deberá hacerse para tratar de eliminar la cláusula:
– Presentar una solicitud o remitir una carta al banco requiriendo la eliminación de la cláusula suelo y la devolución de las cantidades que se han pagado de más por dicha cláusula suelo.
– Ante la falta de respuesta o recibiendo una respuesta negativa, cabrá acudir a un abogado para denunciar los hechos y acudir al juzgado.
Hay bancos que llegaron a acuerdos privados con sus clientes para eliminar los suelos sin devolverles lo cobrado de más y bajo la condición de renunciar a acudir a los tribunales. Sin embargo, encontramos sentencias que han anulado dicha renuncia.
Encontramos principalmente dos sentencias sobre las cláusulas suelo.
La primera es la sentencia 241/2013 del 9 de mayo en la cual se declara la nulidad de las cláusulas suelo que resultaran ser, según las condiciones establecidas en el texto de la propia sentencia, abusivas.
La segunda es la sentencia 138/2014 del 25 de marzo de 2015 en la cual se declara la irretroactividad de la nulidad respecto de los pagos de los intereses realizados con anterioridad a la fecha de publicación de la sentencia de 9 mayo 2013.
En resumen, buenas noticias para millones de afectados a cuyas entidades se obliga a devolver el dinero pagado de más desde el 9 de mayo de 2013; aunque también existen resoluciones judiciales que establecen que hay que devolver lo abonado de más desde origen, no solo desde mayo de 2013. Tendrán además derecho a reclamar todos los afectados de todas las entidades y continuará la lucha para que puedan recuperar también su dinero los afectados desde la aparición de las cláusulas.
